房地产基本制度与政策选择题（２）答案

概要：力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。第2题试题答案：C 知识点：第一章 法律基础知识 考点22：我国房地产领域的法律、法规和规章； 目前，我国房地产的法律法规体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范等构成。 其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布，1995年1月1日起实施。）、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订，1999年1月1日起实施。）、《中华人民共和国城市规划法》（1989年颁布，1990年4月1日起实施。）。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。 房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开

第1题试题答案：A 知识点：第一章 法律基础知识 考点16：物权的概念及分类； 物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的排他性权利，同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 我国民法体系中上规定的物权主要有所有权、用益物权、担保物权等。 按照一定的标准，可对物权做如下分类： 1．自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。 2．动产物权和不动产物权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如质权。凡以不动产为标的的物权为不动产物权，如抵押权。 3．主物权和从物权。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。 4．所有权和限制物权。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。

第2题试题答案：C 知识点：第一章 法律基础知识 考点22：我国房地产领域的法律、法规和规章； 目前，我国房地产的法律法规体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、政府规章、规范性文件和技术规范等构成。 其中，法律主要有三部，即《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年颁布，1995年1月1日起实施。）、《中华人民共和国土地管理法》（1998年修订，1999年1月1日起实施。）、《中华人民共和国城市规划法》（1989年颁布，1990年4月1日起实施。）。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了中国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。 房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。 房地产的部门规章主要有：《城市房屋拆迁单位管理规定》、《房地产开发企业资质管理规定》、《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《房产测绘管理办法城市房地产权属档案管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《城市廉价住房管理办法》等。 此外，还有《房地产经纪人员资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《房地产估价师执业资格考试暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《关于房地产中介服务收费的通知》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等项技术法规。

第3题试题答案：C 知识点：第一章 法律基础知识 考点12：代理权和代理行为； 根据有关法律的规定，代理权可以通过以下方式取得： 1．因授权而取得代理权； 2．因指定而发生； 3．因法律规定而发生。 民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 代理人在行使代理权时应遵循以下2项原则： 1．代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。 2．代理权不得滥用。根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为： (1)自己代理。 (2)双方代理。 (3)与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。 (4)超越代理权限进行代理活动。 (5)利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。

第4题试题答案：C 知识点：第一章 法律基础知识 考点21：物权与债权的区别； 物权是和债权相对应的一种民事权利，它们共同组成民法中最基本的财产形式。财产权的静止状态体现为物权，在运动状态中又表现为债权，物权和债权反映着社会经济生活中最基本的财产关系。 物权和债权尽管都属于财产权的范畴，但和债权相比较，物权是支配权，而债权是请求权，债权人一般不是直接支配一定的物，而是请求债务人依照债的规定为一定行为或不为一定的行为。 除此外，物权具有自身的特点，表现在： 第一，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。债权人的请求权只对特定的债务人发生效力，正是从这个意义上说，债权又被称为对人权。债权要成为物权必须要完成一定的公示方法。 第二，物权具有优先性，债权具有平等性。物权的优先性，首先表现在当物权与债权并存时，物权优先于一般的债权。物权的优先性还表现在，同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权，这就是物权相互间的优先效力。 第三，物权能够对第三人产生效力，物权都具有追及性，所谓追及的效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人索取，请求其返还其物。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还。 第四，在权利设定上的区别。物权设定时必须公示，动产所有权以动产的占有为权利象征。动产质权、留置权亦以占有为权利象征，而不动产则以登记为权利象征，地上权、地役权、抵押权等亦以登记为权利象征。公示常常伴随着物权的存在。而债权只是在特定的当事人之间存在的，它并不具有公示性，设立债权亦不需要公示。因此当事人之间订立合同设立某项物权，如未公示，可能仅产生债权而不产生物权。物权的设立采取法定主义，物权的种类和基本内容由法律规定，而不允许当事人自由创设物权种类。然而债权，尤其是合同债权，主要由当事人自由确定。当事人只要不违反法律的禁止性规定和公共道德，则可以根据其意思设定债权，同时又可以依法自己决定债的内容和具体形式。 第五，物权和债权的保护方法不同。

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